봉산공원 봉산공원 제일풍경채 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223전국적으로 민간공원 특례사업이 진행중입니다. 광주에서도 10여곳에서 12,000세대의 아파트를 분양하고 있습니다. 민간공원 특례사업은 5만제곱미터가 넘는 도시공원을 대상으로 민간이 개발하여 이중 70%는 공원으로 조성후 기부체납하고 나머지 30%에 아파트를 건설하여 수익을 내는 사업입니다. ​원래는 도시공원에 있는 사유지를 지자체에서 매수하여야 하는데 우리나라 대부분의 지자체 재정이 열악하다보니 그 대안으로 민간사업자를 유치하여 진행하는 사업입니다. ​광주광역시의 경우에는 도시공원중 평균 10% 정도만 개발하여 아파트를 짓고 나머지 90%는 공원으로 조성하여 기부체납하고 있습니다. 그래서 법에서 정한것보다 공원 비율이 더 높습니다. ​봉산공원 첨단 제일풍경채도 민간공원 특례사업지중 한곳입니다. 현재는 선착순 동.호수 지정을 하고있습니다. 봉산공원 첨단 제일풍경채에 대해 살펴보기 전에 분양권을 매수하시려는 분들은 아래와 같은 내용을 인지하시면 좋겠습니다. ​잘 모르고 매수하셨다가 추후에 곤란한 상황이 생기면 안되니까요. ​전문가가 직접 안내하는 대표번호: 1688-0223취득세부동산과 관련한 세금은 크게 3가지 입니다. 취득할때 내는 취득세, 보유중일때 내는 보유세(보유세에는 재산세와 종부세가 대표적입니다.) 추후 매도시에 내는 양도소득세입니다. ​분양권을 매수하시려는 분들이 아셔야 하는 내용중에 첫 번째가 취득세입니다. 물론 분양권 자체에는 취득세가 부과되지는 않습니다만, 추후 입주할때는 취득세를 납부하셔야 하기때문입니다. ​현행 취득세는 아래와 같습니다.​ 현행취득세와 개정안/출처: 연합뉴스위 봉산공원 제일풍경채 표는 지난 2022년 12월에 발의된 취득세 개정안중 일부입니다. 현재 여당에서 발의한 내용으로 총선전까지 개정이 이루어지지 않았습니다. 그리고 선거결과 야당이 압승하여 개정이 힘든상황입니다. (위 개정안에 야당은 반대입장입니다.)​따라서 기존의 취득세율을 고려하여 의사결정 하시는게 좋아보입니다. ​광주는 비조정지역이므로(현재 조정지역은 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 이렇게 4곳입니다.) 1주택자인 경우에는 취득가액에 따라 1-3%의 기본요율로 취득세를 납부합니다. ​이건 패널티 성격이 없으므로 그냥 계산해서 나오는 취득세를 내면 됩니다. 2주택 역시 패널티가 없으므로 1-3%의 정해진 요율로 취득세를 내면 됩니다. 보통 6억과 9억이 기준입니다. ​6억 이하는 기본 1%, 6억초과 9억 이하는 기본2%(슬라이드 방식 적용), 9억초과 기본 3%입니다. ​문제는 3주택부터입니다. 기존에 2채가 있는 상황에서 이번에 봉산공원 첨단 제일풍경채를 취득하면 3주택이 됩니다.(2021년부터 분양권도 주택수에 포함됩니다.) 따라서 이 경우에는 기본 8%의 취득세를 내야합니다. 실제로는 8.8% 정도 됩니다. ​※ 주택의 공시가격이 1억 이하인 주택은 취득세 계산시 주택수에서 빠집니다. 물론 공시가격 1억 이하인 주택은 기존의 주택수에 상관없이 해당 주택을 취득할때도 1%의 세율을 적용합니다. 다만, 공시가격 1억 이하 주택은 취득세에서는 주택수에서 빠지지만 양도소득세 등에서는 빠지지 않으니 주의하셔야 합니다. ​​개정안은 3주택자의 취득세율 8%를 4%로 봉산공원 제일풍경채 50% 감면해 주는 내용이 있는데, 이건 개정이 힘들다고 보심 될거같습니다. ​4주택자는 기본 세율이 12%입니다. ​따라서 현재 분양권을 취득할수있는 분들은 무주택과 1주택자입니다. 물론 2주택자 이상도 취득을 할수는 있으나 지금처럼 부동산 시장이 조용한 상황에서는 시세 상승을 기대하고 높은 취득세를 부담하기는 쉽지않아보입니다. ​​취득세 적용시 주택수 계산은 추후 입주시점이 아니라 분양권 취득시점입니다. 분양권을 매수할때 주의하실내용중 하나가 취득세를 계산할때 주택수 계산 시점입니다. 보통은 입주시점 즉 실제 취득세를 낼때 기준으로 주택수를 계산한다고 생각하실수있는데, 실제로는 분양권 취득시점의 주택수를 기준으로 취득세를 부과합니다. ​주의하셔야 할 부분입니다. ​가령, 공시가격이 3억인 주택 2채를 가지고 있는 상태에서 이번에 봉산공원 첨단 제일풍경채를 취득하여, 입주시점 전인 2025년 2월에 주택 1채를 매도하면, 입주시점인 2027년 05월에는 기존 주택 1채와 봉산공원 첨단제일풍경채 1채가 되어 비조정지역의 2주택자로 1-3%의 취득세를 내야할거같지만, 실제로는 그렇지 않다는 점입니다. ​왜냐면 분양권 취득당시 주택수를 기준으로 하기때문에 이 경우에는 3주택자가 되어 8%의 취득세를 내야하고, 이때 주택수는 분양권을 취득한후에 매도한 주택역시 주택수에 포함되기 때문입니다. ​따라서 이 경우 2주택자의 적용을 받으려면 분양권을 취득하기 전에 기존 주택 2채중 한채를 매도한후 분양권을 취득하여야 2주택 적용을 봉산공원 제일풍경채 받을 수 있습니다.​간혹 이를 착각하여 분양권을 매수하여 추후 높은 세율로 취득세를 내는 경우가 있으니 주의하셔야 합니다. ​전문가가 직접 안내하는 대표번호: 1688-0223보유세보유세는 재산세와 종부세가 대표적인데, 분양권은 재산세와 종부세를 납부하지 않습니다. 이점은 분양권의 장점입니다. 왜냐면 분양권 부동산 분위기에 민감하게 반응하여 부동산 상승기에는 높은 프리미엄을 자랑하는데, 그에비해 재산세와 종부세를 납부하지 않아 보유세 부담이 적기 때문입니다. ​반대로 기존 아파트나 재개발의 경우에는 주택이나 토지등의 재산세와 종부세를 납부하기 때문에 그 부담이 큰 편입니다. 특히 법인이 보유중인 주택의 경우에는 보유세 수준이 최고입니다. ​양도소득세분양권의 경우에는 양도소득세도 신경쓰셔야합니다. 분양권 취득당시에는 입주를 위해 매수를 했어도 보유기간중 학업이나, 직장, 건강등의 이유로 해당 단지에 입주를 하지 못하고 매도를 하는 경우도 있기때문입니다. ​이런 이유로 분양권을 매도하면 그 차익에 대해서는 양도소득세를 내야하는데, 현행 양도소득세는 아래와 같습니다. ​ 양도소득세율/출처: kbs 방송 갈무리부동산과 관련한 양도소득세는 2년 보유가 기본입니다. 2년 이상 보유를 하면 양도차익에 따른 기본세율을 적용하는데 현재는 분양권만 예외가 되어있습니다. ​분양권은 1년미만 보유후 매도시 양도차익의 70%를 세금으로 내야합니다. (실제로는 주민세 10%가 추가되어 77%입니다.) 그리고 1년이 지나면 60%를 양도소득세로 내야합니다. ​여기서 중요한점은 분양권의 봉산공원 제일풍경채 경우 2년 이상을 보유하더라도 기본세율로 전환이 되지 않고, 그대로 66%의 세금을 낸다는 점입니다. 따라서 중간에 프리미엄을 받고 매도를 하겠다는 생각은 그다지 좋지않습니다. ​왜냐면 양도차익이 1억이 나더라도 양도소득세를 6,600만원을 내야하기때문입니다. 본인의 수익보다 세금이 크다보니 쉽게 매도할 상황은 아닙니다. 따라서 철저히 실수요 위주로 접근을 하셔야 하며, 매도를 하더라도 등기를 친후 2년을 보유하고 매도하시는게 좋습니다. ​광주광역시는 비조정지역이라 2년만 보유하면 조건에 따라서 양도소득세 비과세가 가능합니다. 1주택이거나 일시적 1가구 2주택이면 가능합니다. ​여기까지 정리해보면, 분양권은 취득세와 양도소득세를 고려해서 판단해야 하며 실수요자인 무주택자와 1주택자가 입주후 2년을 보유할 수 있으면 매수해도 좋아보입니다. 왜냐면 비과세 혜택이 가능하기 때문입니다. ​​그 다음은 광주광역시 부동산 분위기를 살펴보겠습니다. 왜냐면 취득세와 양도소득세보다 더 궁금하실게 과연 광주에 아파트를 사도 되는 것인지, 괜히 샀다가 아파트 가격이 떨어지는게 아닌지 고민이 되실겁니다. ​​전문가가 직접 안내하는 대표번호: 1688-0223지역별 매매와 전세 4분면 차트를 보겠습니다. 서울/4분면 차트위 차트는 서울의 매매와 전세 4분면 차트입니다. 가로축이 매매변동, 세로축이 전세 변동입니다. 중앙에 보이는 45도 점선은 매매와 전세와 같은 비율로 올랐을때를 의미합니다. ​매매와 전세가 같은 비율로 상승하면 점선을 타고 그래프가 형성되며, 봉산공원 제일풍경채 이 점선이 가장 이상적인 형태라고 볼수있습니다. 왜냐면 시간이 지날수록 물가인상율을 약간 상회하는 선에서 매매와 전세가격이 오르는게 소위말하는 주택가격이 안정됐다는 것을 의미하기 때문입니다. ​그런데 서울의 차트를 보면 중간정도(가로축 30-50사이)에서는 매매가격은 오르지 않고 전세가격만 오른 시점이 있었습니다. 대략 금융위기 시기입니다. 그리고 전체적으로 보면 시간에 비례해서 매매와 전세가격이 올랐다고 보기는 힘듭니다. ​오히려 어떤 시기에는 전세만 올랐고, 어떤 시기에는 매매만 올랐다는것을 한눈에 알수있습니다. ​경기와 인천을 보더라도 서울과 비슷한 패턴을 보입니다. 왜냐면 서울, 경기, 인천을 수도권이라 부르기 때문입니다. 수도권은 비슷한 패턴을 보입니다. ​이와 반대로 지방의 경우에는 수도권보다 시간에 비례해서 오르는 경향이 더 짖습니다. ​광주광역시 4분면 차트이건 광주광역시의 매매와 전세 차트입니다. ​어떠신가요?광주광역시의 경우에는 전국적으로 보더라도 가장 이상적인곳입니다. 매매와 전세가 시간에 비례해서 45도 선을 타고 움직이고 있습니다. 차트가 지저분하지 않고 깔끔합니다. ​적어도 직주근접과 마음의 안정등을 고려하면 광주광역시에서는 자가로 거주하는게 바람직하다는 생각입니다. 내집이 있는것과 없는것의 차이는 마음의 안정 이상으로 크기때문입니다. ​전문가가 직접 안내하는 대표번호: 1688-0223​이제 민간공원 특례사업지 중 한 곳인 봉산공원 첨단 제일풍경채를 살펴보겠습니다. 봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채는 산월 IC 인근에 봉산공원 제일풍경채 있습니다. 광산구 산월동입니다. ​봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223호남고속도로 이용하기 편하고, 순환도로 접근도 용이합니다. 인근 수완지구, 첨단지구 모두 가깝습니다. ​봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223교통여건 좋고, 인근 수완지구 학원가도 있고 교육여건도 좋고, 편의시설도 기존 인프라 이용하면 좋습니다. 한가지 아쉬운건 초등학교를 봉산초 배정받을것으로 보이는데 약간의 거리가 있다는 점입니다. ​봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 봉산공원 제일풍경채 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223봉산공원 첨단 제일풍경채/ 대표번호: 1688-0223참고사항* 본 포스팅이 분양권의 프리미엄 형성을 담보하지는 않습니다. * 투자 판단은 여러 정보를 취합하셔서 직접 결정하시기를 권해드립니다.