일반적으로 김포 북변 우미린 파크리브 김포하면 도시 개발 사업의 택지 지역으로 공급되는 아파트만 생각합니다.하지만, 여기에도 상당한 규모의 재개발이 진행 중인 곳이 있습니다. 바로 북변 재개발 구역입니다.북변 3구역 뿐 아니라 북변 2구역, 4구역과 5구역 재개발 사업이 진행 중인데요.오늘은 이 중 첫번째 분양 단지인 북변 3구역, 김포 북변 우미린 파크리브의 분양에 대해서 말씀을 드리려고 합니다. 철저하게 오늘도 투자자의 시선으로 분양가를 분석하고 청약을 해도 될지에 대한 고민을 하려고 합니다.​김포 북변 우미린 파크리브는 1,200세대의 대규모 김포 북변 우미린 파크리브 단지인데 일반 분양이 831세대입니다.평형은 전용 59, 74, 84가 골고루 분양됩니다.2027년 12월 입주 예정이라 입주까지 아직 4년에 가까운 시간이 남아 있습니다.이정도 기간이면 부동산 사이클이 종종 바뀌기도 하는 기간인데요.투자자들에게는 이런 긴 입주 기간이 큰 장점으로 다가올 것 같습니다.5/20일부터 청약이 시작됩니다.정당 계약이 6/12일이니 만약 줍줍이 나온다면 해당 일자 이후를 기대해 볼 수 있을 것 같습니다.홈페이지에 나온 북변 우미린의 입지에 대한 설명인데요.주변 생활 인프라는 나쁘지 않지만 김포는 전반적으로 자차가 없으면 김포 북변 우미린 파크리브 서울로 들어가는 교통이 편한 편은 아닙니다. ​다들 아시다시피 유일한 지하철인 김포 골드라인의 혼잡도는 언론을 통해 많이 접해 보셨을거고 광역 버스는 긴 배차 간격과 서울로 가는 도로 정체로 문제가 되고 있습니다.​인천 2호선 연장이나 5호선 연장이 홍보가 되고 있지만 사실 입주 시기를 감안하더라도오랜 시간을 기다려야 이용할 수 있는 먼 미래의 교통 시설입니다.​그럼에도 불구하고 서울과 먼 입지는 아니기 때문에 분양가만 적당하다면 청약을 할 가치는 있다고 생각하는데요.10층 이상 기준으로 발코니 김포 북변 우미린 파크리브 확장 공사비를 포함한 분양가를 한번 알아 보겠습니다.​59A: 4.92억59B: 4.87억74A: 5.96억74B: 5.71억84A: 6.71억84B: 6.73억84C: 6.66억​평당가 기준으로 1,950만원~1,980만원으로 평형에 관계 없이 비슷한 평당가를 형성하고 있습니다.​당연히, 여기에 일부 옵션을 포함하면 가격은 조금 더 올라갈 것입니다.이 기준으로 주변과 시세를 한번 비교해 보겠습니다.걸포북변역 남쪽에는 신축 아파트 단지가 없어서 비교가 어렵고 북쪽에는 신축 단지가 꽤 있는데요.2020년식 신축 아파트 단지인 한강메트로자이 2차의 매매가를 보면전용 59 5억 초반 / 전용 84 6억 중반 정도 김포 북변 우미린 파크리브 가격을 형성하고 있습니다.똑같이 2020년에 지어졌지만 브랜드 이름이나 단지 규모가 떨어지는 한강파크뷰우방이유쉘은전용 59 4억 후반 / 전용 84 5억 중반으로 가격을 형성하고 있습니다.김포 골드 라인으로 한 정거장 앞으로 가면 김포에서 가장 입지가 우수한 아파트 단지라고 할 수 있는 김포풍무센트럴푸르지오가 있는데요.전용 59 기준으로 5억 중반/ 전용 84 기준으로 6억 후반의 가격을 형성하고 있습니다.참고로, 김포 북변 우미린 인근에는 1995년식 구축 아파트들이 있는데 평당 1,100만원 정도 가격 형성을 하고 있습니다. 김포 북변 우미린 파크리브 연식 차이가 무려 32년이나 나니 감가 상각을 고려해서 0.25% X 32를 하면 북변 우미린의 적당 가격은 해당 아파트 단지들보다 80% 이상은 비싸야 할 것으로 보입니다. (평당 약 2,000만원)​결론적으로 현재 분양가를 살펴보면 시세는 걸포 북변역 인근의 한강 메트로 자이와 비슷한데요.입지나 인프라 환경을 고려하면 한강 메트로 자이보다 가격이 비싸기는 어려울 것 같습니다.다만, 연식 차이가 7년이나 나는 점을 고려해야 하니 현재 매매 가격은 그냥 비싸지도 싸지도 않은청약 실거주자가 넣기에는 김포 북변 우미린 파크리브 다소 애매한 가격입니다.​하지만, 투자 목적으로 하는 청약이라면 나쁘지 않은 가격입니다.무엇보다 준공 시점이 많이 남아 있으니 언제든 매도 타이밍을 찾을 수 있을 것 같습니다.(물론, 양도세 문제가 해결되어야 합니다.)​지난 상승 시기에도 경험했지만 수도권 가격 흐름에 따라 얼마든지 다시 가격이 오를 수 있는 김포이기 때문에현재의 가격 안전마진만 보고 매수를 포기할 필요는 없어 보이네요.​ 제 생각에는 주변 대비 적당한 가격과 상당한 기간이 남은 준공 기간의 이점 때문에 투자 수요가 꽤 김포 북변 우미린 파크리브 들어올 것으로 생각합니다. 계약금만 넣고 투자해서 투자 수익을 노리기에는 이만한 수도권 분양이 잘 없기 때문입니다.​청약 결과가 어찌될지 한번 지켜 보시죠.​[부동산 투자로 완성하는 부의 사다리] 출판 기념 온라인 특강을 진행하고 있습니다.많은 관심 부탁 드립니다.수도권 부동산 시장 흐름이 예사롭지 않습니다. 이미 방향성은 정해진 것 같고 여기서 어떤 식으로 얼마큼 ...안녕하세요. 4/15 날짜로 평범한 당신도 할 수 있는 [부동산 투자로 완성하는 부의 사다리] 책이 정식으로 ...​