안녕하세요 동래사적공원 대광로제비앙 뿌빠입니다 오늘 포스팅에서는 부산 분양권 투자 관심단지에 대한 분석입니다.그 대상은 약 5년 뒤 2029년 3월에 입주하는 동래사적공원대광로제비앙&quot입니다.1. 현재 부산광역시의 분위기부산의 경우 09년 4월 14,790건으로 미분양이 최고치로 쌓인 이후로평균선에서 크게 벗어나는 미분양 물량이 다시 있지는 않았습니다.공급을 보면 2013년 부터 계속 적정수요를 약간 상회하는 수준이었구요.무난했던 기간이라 여겨집니다. 하지만 그게 동래사적공원 대광로제비앙 2024년 올해부터 급 줄어들기 시작합니다.그말인즉 공급이 없으니 다시 과거처럼 미분양 물량이 더 적체될 가능성은 적으며,역으로 감소하여 2024년 하반기부터는 프리미엄이 상승하게 되리라 예상합니다.​2. 부산 미분양에 따른 분양권 프리미엄 변화부산의 과거 미분양에 따른 분양권 프리미엄 변화입니다.2005년 ~ 2009년 미분양이 쌓이는 기간 P는 -2000만 ~ -1,000만까지 내겨가는것이 확인됩니다.하지만 미분양이 모두 동래사적공원 대광로제비앙 빠지는 15년 이후로 분양하는 단지를보면 래미안장전이 +6,000만 ~ +2억 / 대연롯데캐슬레전드 +4,000만 ~ +1.75억까지 프리미엄이 상승! 부산의 경우 미분양이 24년이후 빠진다면 충분히 위의 억대 프리미엄을 다시 만들어 낼 수 있을 지역입니다.​3. 투자원칙 확인제 원칙에 따라 3년이상 남은 단지를 우선으로 고려하고,그에따라 입주시기가 2029.3월인 동래사적공원대광로제비앙'을 분석해보도록 하겠습니다.'29.3월 동래사적공원대광로제비앙 1,025세대​4. 동래사적공원 대광로제비앙 동래사적공원 대광로제비앙입주시기는 2029년 3월입니다. 약 5년이라는 기간이 남아있어 현재 분양가격으로5년뒤의 단지를 매수하는 격이기에 상당히 안정적인 단지로 느껴집니다.전세대 남, 남동, 남서향으로 단지배치가 이뤄졌네요. 동간거리는 80m 이상으로 넉넉하구요. 인근에 명륜동 학원가가 있어 나쁘지 않아 보입니다.84타입의 분양가는 7억 ~ 7.94억 + 옵션 2,400만원 하여 8.18억 중도금 1,2차 무이자입니다.2024년 12월 이후 동래사적공원 대광로제비앙 전매해제 예정입니다.​ 단지배치도, RR을 확인해보면136타입이 남서형의 좋은 뷰를 다 가져 갔습니다.84타입의 경우 안쪽에 대부분 배치되어 있으며, 그중에서 제가 생각하는 RR은 102동 1호라인​​84타입, 136타입 모두 평면이 4베이로 잘 빠졌습니다. ​인근 기축 시세 비교(명륜아이파크1차, 힐스테이트명륜트라디움)바로 인근 명륜아이파크1단지와, 힐스테이트명륜트라디움을 비교해보면2013년에 지어진 명륜아이파크1단지는 7억 ~ 7.5억에2022년 입주한 명륜역 역세권 명륜트라디움은 8.2억 동래사적공원 대광로제비앙 ~ 8.7억에 실거래가 이뤄지고 있네요.그렇다면 2029년 입주예정인 동래사적공원대광로제비앙은위의 두단지와 15년, 7년의 차이가 나고 7.94라는 분양가는 상당히 매력적으로 느껴집니다.​아파트 상승률을 명륜아이파크의 시세에 대입해( 1년 2.5% x 15년 㴷.5%)보면9.6~10.3억이 나옵니다. 하지만 입지가 조금 부족하다 여겨져 보수적으로 10% 적게시세가 형성된다 생각해도 현 7.94억의 분양가는 매력적인 가격입니다. ​아파트 상승률을 명륜트라디움과 계산하면(1년 동래사적공원 대광로제비앙 2.5% X 7년차이 㴗.5%) 9.6억 ~ 10.2억이 나오네요. 마찬가지로 보수적으로 10% 적게 잡으면8.6억 ~ 9.2억 정도가 적정시세라 계산해볼수 있네요.​동래사적공원대광로제비앙의 84타입 7.94억은 비교 단지 대비 상당히 좋은 가격이란 생각이 듬!​​5. 결론 2029년 3월 입주예정인 동래사적공원대광로제비앙의 입지, RR, 분양가에 대해 분석해봤습니다. 결론은 인근단지와 비교해 봤을때 상당히 매력적인 분양가이다!란 생각이 동래사적공원 대광로제비앙 듭니다.​투자금이 8천만원정도 들어간다는게 그렇지만 분명 인근 단지와 비교해봤을때 안전마진이 있고, 나쁘지 않다 생각이 듭니다. 위의 2016년 ~ 2017년 기간 래미안장전과 대연롯데캐슬레전드를 보면 미분양 1,000건 이하일때프리미엄이 최고 1.75억 ~ 2억까지 붙은게 확인됩니다​동래사적공원대광로제비앙 또한 투자금 8천만원으로 -&gt1억의 프리미엄에 매도를 하는것으로 제 나름의 결론을 내었습니다.​​이상입니다. ​​