안녕하세요! 중앙공원롯데캐슬 나소유입니다.오늘은 광주 분양 단지인 광주 중앙공원 롯데캐슬에 대해 알아보려고 해요.청약 일정부터 분양가, 가격 그리고 입지, 청약경쟁률까지 분석해볼게요.​;특별공급: 2024. 4. 16.1순위: 2024. 4. 17.2순위: 2024. 4. 18.당첨자 발표: 1블록 4. 24. / 2-1블록 4. 26. / 2-2블록 4. 25.계약기간: 2024. 5. 7.~5. 9.입주년월: 2027년 8월 예정공급규모: 총 39개동 2,772세대- 1블록: 아파트 지하 3층, 지상 17~28층 12개동 / 주차 1967대 / 총 929세대- 2-1블록: 아파트 지하 3층, 지상 10~28층 13개동 / 주차 1674대 / 총 915세대- 2-2블록: 아파트 지하 2층, 지상 14~28층 14개동 / 주차 1775대 / 총 928세대건설업체: 한국자산신탁(주)시공사: 롯데건설(주)분양문의: 1660-2772공급위치- 1블록: 광주광역시 서구 풍암동 560-9번지- 2-1블록: 중앙공원롯데캐슬 금호동 80번지 / 2-2블록: 풍암동 569번지 일원광주광역시 서구 화정동 457-20광주광역시 서구 금호동 산55-1​광주 롯데캐슬 중앙공원 조감도입니다.​​광주 중앙공원 롯데캐슬 청약 공고문입니다.청약일정에서 특별공급일은 지난 4월 16일 이었네요.2-1블록, 2-2블록 공고는 따로 올라와 있어요.​​롯데캐슬 시그니처 분양물량입니다.1블록은 지하 3층에서 지상 17~28층 12개동 929세대입니다.​그 중에서 특공 120세대, 일반분양이 809세대 입니다.​2-1블록은 지하 3층, 지상 10~28층 13개동 915세대인데요. *임대 408세대 포함그 중 특공 64세대, 일분 443세대입니다. ​2-2블록 지하 2층, 지상 14~28층 14개동 928세대인데요.특공 196세대 일반 732세대 입니다.전체 세대수는 비슷한데 특공과 일반분양 모두 1블록>2-2BL>2-1BL 순으로 많습니다.​롯데캐슬 전매제한 기간은 입주자선정일로부터 6개월까지 입니다.계약은 24년 5월부터 진행되니까 24년 10월부터 분양권 매매 가능하겠네요.계약방법은 계약금 10%, 중도금 60%(6회), 잔금 30%로 중앙공원롯데캐슬 진행되며 중도금 무이자 대출은 아니네요.​중앙공원 롯데캐슬 분양가 입니다.블록별로 평형이 다르고 1블록과 2-1블록은 40평형 이상이고 2-2블록만 34평이 있네요.​발코니 확장비 미포함 가격, 중층 이상 가격으로 볼게요.1블록 전용 114타입(44평) 20층 이상 -&gt107,200만원 / 평당 2,436만원2-1블록 전용 121타입(45평) 10층 이상 -&gt106,730만원 / 평당 2,372만원2-2블록 전용 84타입(34평) 10층 이상 -&gt80,530만원 / 평당 2,368만원​광주 롯데캐슬 발코니 확장비는 84A 기준 4,770만원이네요. 확장비를 포함해서 계산해보면2-2블록 84타입(34평) 10층 이상 -&gt80,530만원 + 4,770만원 㶅,300 / 평당 2,509만원대략 8.5억으로 계산하면 될것 같네요.다른 평형 발코니 확장비는 아래 참고바랍니다.​;;​;​가장 중요한 가격 비교를 해보겠습니다.우선 분양권 가격은 주변 신축 가격과 비교해 봐야합니다. 주변 신축보다 분양가가 높다고 무조건 고분양가라고 판단하면 안되고, 입주시기와 중앙공원롯데캐슬 비교해 판단해야합니다.​호갱노노에서 롯데캐슬 주변으로 30~37평, 입주 10년 이내, 100세대 이상 필터링 해볼게요.​먼저 입주 전 단지들입니다.쌍촌동 상무센트럴자이 / 25년식(-1) / 903세대 / 32평 / 92,985만원(평당 2,906만원)금호동 위파크마륵공원 / 26년식(-2) / 917세대 / 32평 / 55,401만원(평당 1,731만원)마륵동 상무양우내안애퍼스트힐 / 26년식(-2) / 312세대 / 33평 / 73,200만원(평당 2,218만원)풍암동 위파크더센트럴 / 26년식(-2) / 695세대 / 33평 / 70,234만원(평당 2,128만원)평균적으로 평당 2,200만원 정도네요.​다음은 5년이내 신축 단지들입니다.마륵동 상무양우내안애 / 20년식(4) / 353세대 / 32평 / 51,500만원(평당 1,609만원)치평동 상무지구영무예다음 / 20년식(4) / 220세대 / 35평 / 48,000만원(평당 1,371만원)화정동 더샵염주센트럴파크 / 22년식(2) / 1,976세대 / 33평 / 73,000만원(평당 2,212만원)금호동 금호지구대광로제비앙 / 22년식(2)/ 361세대 / 중앙공원롯데캐슬 33평 / 41,000만원(평당 1,242만원)마륵동 효성해링턴플레이스상무역 / 24년식(0) / 373세대 / 33평 / 59,909만원(평당 1,815만원)평균적으로 1,800만원~2,000만원정도네요.​광주 롯데캐슬은 27년 입주예정이고, 84A 34평 기준 80,530만원으로 평당 2,368만원이었죠.22년식 단지와 비교하면 연식은 5년차이로 1년에 +2.5%로 잡으면, 약 +12.5%로 계산해보겠습니다.평당가를 1,800만원으로 잡으면 1800만원*112.5%ϒ,025만원평당가를 2,000만원으로 잡으면 2000만원*112.5%=2,250만원 입니다.​26년식 단지와 비교해보면 연식은 1년 차이 +2.5%에 롯데캐슬 브랜드 +2.5%로 잡으면 2,000만원*105%=2,100만원2,200만원*105%=2,310만원입니다.주변 단지와 비교했을 때 평당 2,100~2,300만원으로 7.8억정도가 적정 가격이라고 생각되네요.​좀 더 자세히 봐보겠습니다.롯데캐슬 시그니처의 로얄동, 로얄층은 어디인지?​우선 로얄층은 전체 층의 70% 정도 위치에 있는 층으로 롯데캐슬의 최고층을 28층으로 계산해 보면 로얄층은 19층~24층 정도가 되지 않을까 싶네요.​로얄동은 뷰가 잘 나오는 동, 초등학교가 가까운 동, 사이드라인은 제외하면 중앙공원롯데캐슬 되는데요. 네이버에 아직 동 위치까지는 안나와서 동서남북 방향에 맞춰 확인해볼게요.​1블록 남서향 방향으로 빛이 잘 들어올 것 같은 동은 101, 102, 105, 106, 108, 109, 110, 112동으로 114A, 119B타입이네요.막힘 없는 뻥뷰, 마운틴뷰로는 101, 102, 103, 104, 107, 111동이 되겠네요.바로 앞에 초등학교가 있는게 아니라 가까운 동이 의미가 있는지는 모르겠네요.​다음은 중앙공원 롯데캐슬 2블록을 봐볼게요.​2-1블록은 대부분 남동향을 보고 있고, 막힘 없는 뷰는 104동 4라인, 105동 3라인이 될 것 같아요.2-2블록은 남서향과 뻥뷰는 201, 208, 209, 213, 214동이 좋겠네요.​​광주 중앙공원 롯데캐슬 2-2블록 84A 평면도입니다.방 3개, 화장실 2개, 드레스룸, 팬트리가 있는 구조입니다.​광주 중앙공원 롯데캐슬 커퓨니티 시설로는 피트니스클럽, 실내골프장, 스카이라운지, 독서실, 카페, 도서관, 게스트 중앙공원롯데캐슬 하우스 등이 있네요. 3개 블록 모두 비슷합니다.​이제 광주 롯데캐슬 시그니처 입지를 봐보겠습니다.입지는 주변 학군, 학원가, 도로, 지하철, 상권, 마트, 자연환경을 보면 됩니다.​먼저 1블록 인근에는 화정남초, 광덕중, 광덕고등학교가 있고,그리고 2블록에는 화개초, 광주중, 풍암고 등이 있네요.​주변 학원가로는 풍암동 49개, 금호동 45개, 화정동 28개가 있고 치평동 학원가까지도 갈 수 있을듯 하네요.​교통호재로는 광주 2호선이 지나가는데요.월드컵경기장역과 마재역이 생깁니다.​​중앙공원 롯데캐슬 시그니처 1블록 인근 대형마트인 롯데마트 월트컵점까지 자동차로 7분, 염주체육관도 같은 곳에 위치해 있습니다.​롯데캐슬 시그니처 2블록은 롯데마트까지 10분거리에 있네요.​주변 자연환경으로는 풍암저수지가 있습니다.​그리고 운동하기 좋은 광주염주체육관이 있습니다.​​​다음은 입주물량을 보겠습니다.광주 전체 입주물량을 보면 전매 가능한 27년도에 적정수요 이하로 입주한다고 보여지네요.​입주년도인 27년도 서구만 봤을 때, 적정수요는 중앙공원롯데캐슬 1,414세대이며 27년도 물량은 아직 반영이 안되어 있습니다. 27년 입주 예정인 롯데캐슬이 전체 2,700여세대가 입주하면 이것만으로도 적정수요보다는 많아집니다. 그리고 입주 전 26년에도 위파크마륵공원 917세대, 위파크더센트럴 695세대가 다 소진되어야 하겠네요..​​주변 전세가격 시세를 보면 3.5억~4억정도 형성하고 있습니다.​​중앙공원 롯데캐슬 모델하우스 주소 남겨드릴게요.주소: 광주 서구 상무누리로 154광주광역시 서구 상무누리로 154​마지막 광주 롯데캐슬 청약결과 경쟁률 확인해보겠습니다.먼저 1블록, 2-1블록은 40평대가 분양한만큼 경쟁률은 안 좋을것이라 예상하긴 했습니다..그래도 1블록 119A타입은 경쟁률 7.08:1로 무난하게 나왔네요.​​2-1블록도 마찬가지로 40평대부터 나왔고, 121타입 3.37:1로 나왔네요.​​2-2블록은 34평형이 있는데요, 생애최초 2.3:1로 나왔네요.그리고 일반분양은 84A이 20.51:1로 요즘 분위기에 상당히 좋은 결과가 나왔습니다.주변이 구축 단지가 많아서 신축, 그리고 브랜드에 대한 선호가 높다고 생각되네요.​​이상 광주 중앙공원롯데캐슬 중앙공원 롯데캐슬 분양단지 분석글 마치겠습니다.감사합니다.​